今天说说房地产神坑之二：别墅

​上次键盘哥写了一篇

，很多人问为什么说别墅也是神坑，今天给大家解释一下。

别墅特点是总价高、位置偏、入住率低，由此可以引出很多问题，下面我们就详细说一说。

我们分自住和投资两部分，先说自住。

蓝天白云，自家小院，种花种菜、春暖花开是所有人的梦想，可以说每个人都有个别墅梦，但真实情况如何呢？

一、烂尾问题。这个问题分为建筑烂尾和物业烂尾两点。先说建筑烂尾。在国内，别墅烂尾的情况屡见不鲜，可以说最容易烂尾的就是别墅。其逻辑大致是这样：别墅相比于高层，建造成本更低、工期更短、收益更高，所以很多开发商，尤其小开发商非常喜欢建别墅，毕竟门槛低，郊区找块小地，随便盖盖,几个月就能销售回款了。然而实事情况是，别墅受众太小，非常难卖，一旦卖不动这些小开发商资金链就会出现问题，直接破产跑路，留下一地鸡毛。

南京最近非常火爆的金基九月森林，其实本来就是个烂尾项目。早在2007年11月16日被美达集团以超出底价3.6倍、12.05亿元的总价竞得，折算楼面地价高达12129元/平方米，刷新了当时江北地价新高，一举成为江北地王。

2011年11月，美达九月森林终于面市。项目当时的首开单价达到了两万元以上，然而根本卖不动，那个时候也没有江北新区的概念。想要快速回款的开发商将房价一降再降，价格一直降到了13000元/平方米左右也没效果。

接着2014年房地产寒冬接踵而至，该项目只卖了几十套，直接导致资金链出现问题最后烂尾。

后项目被金基收购，算是解救了之前的业主，随着房价暴涨和江北新区成立，这个盘终于活了过来。

更惨的是，南京曾经的超级豪宅汤山阳明山庄。这个豪宅也不简单，大概在09年左右开盘，开发商为南京元通置业，价格高达上千万一幢，还需要托关系才能买到。1000万在09年什么概念？也就河西10套房的水平吧，放到现在起码值5000万！

然而这房子盖了一半，由于开发商在其他地方出现了问题，资金链断裂，导致该楼盘最终烂尾，至今不通水电煤气，只留了个空架子。当年南京最有权势的一批人竟然栽在这个别墅上，令人唏嘘。。。

你能想到，当年这个盘豪到在山顶配了一块巨大的私人“天池”吗

这里，键盘哥简单说一下烂尾问题，有人问：这房子都建了90%了。找个新的开发商把房子再盖一下不就好了吗？

谁去盖？你去盖吗？雷锋盖完房子拍屁股走人，深藏功与名？

所以，烂尾楼能否复活的关键问题是，接盘开发商还有没有利可图。如果这些房子早就卖光了，就不可能有开发商接盘。如果房子还有一批没卖，接盘开发商综合算下成本和利润，能赚钱就会继续接盘。九月森林就是这种情况。

有人说，政府太坏了，就不该给卖期房！说的没错，以后开发商只能用自筹资金盖房，本来一年可以开工10万套的，现在只能开工1万套，供不应求，房价暴涨；然后由于现房销售，比期房迟3年，开盘价还要加上30%的资金成本，河西4.5万开盘变6万了。。。

成也期房，败也期房

二、物业烂尾。很多人不知道，其实别墅的物业烂尾问题很严重。由于别墅入住率低，加上投资收益很不理想，导致很多业主不交物业费，毛坯往那一扔就是5年10年，再加上现存很多别墅都是小开发商，物业本身多为本地三流物业，久而久之物业也就烂尾了，能留个看门大爷就不错了。

即便不烂尾的情况下，三流物业也是管不住那些业主私搭乱建的，或者说根本不想管，私下塞个红包，2支烟，随便搭！

三、位置太偏。不要和我提养老，小白都是这么上当的。。。这里面的典型就是碧桂园，碧桂园最擅长的做法就是在大城市郊区的郊区找一块地，有山有水盖别墅，很多小白第一次去就会被低廉的价格和青山绿水所感动，冲动之下购买了一套，既满足了自己别墅梦又满足了自己养老梦，最终被套牢。。。

虽然很多人看到偏僻安静的山水风景就会想到养老，但事实上最不爱安静恰恰是老年人，他们。。。爱热闹。。。

你们爸妈是不是也这样？

大多数别墅的位置实在太偏了，别说没有公交地铁，最主要上班开车1小时是常态，小孩子们总不能为此早上5点起床，7点到家不是吗？所以位置实在是一大硬伤。

四、群租问题。有人说，我能接受位置，我买的别墅也没有烂尾问题，所以我可以舒舒服服的住大别墅。。。

太天真了。。。住别墅需要过五关斩六将，你这才到那儿。。。

别墅，尤其是位置优越的别墅，可谓是群租成灾。从群租角度来说，房子越大、能隔出的房间越多，平均租金越低，也越受市场欢迎，利润也越高，所以有利润的情况下，别墅群租非常常见。

不要指望有人来管，这个管不住的。说句难听话，我就是不搞隔断，我一个别墅6、7个房间，每个房间住2人，你能算我群租吗?能算吗？算吗？

五、开公司问题。买个别墅开公司，简直爽歪歪好吗？办公楼租金多贵，别墅场地又大，买来还不用付租金，以后还能自住，说不定还可以升值。。。说的我都想买了。。。不信的话，看看下图别人的体验吧。。

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南京宇宙中心河西，二手房5-10万不等，河西最中心有个别墅区，也就十来套别墅。。单价竟然低到4万一平。。。因为这里面几乎没有人住，全部在开公司、少儿培训。。。

这种别墅竟然没人愿意买。。。

六、旅馆、会所问题。下图完美解释了，开会所和饭店一个道理。拿别墅开会所，一个字：便宜！想想看吧，你隔壁天天轰隆隆，不三不四人进进出出，油烟遍地。。。。

七、邻居问题。。。OK，我的邻居很好，物业也很好，没有群租没有公司。那。。。你的邻居种菜不？？?反正键盘妈的人生梦想就是买个别墅种菜，而且是有机肥（便便肥）那种。。。再养几只鸡两条狗，每天5点准时打鸣。。。。

为键盘哥将来的邻居祈祷。。。。

八、蚊虫鼠蚁问题。要说上面都是小概率事件，那么蚊虫鼠蚁的问题住过别墅的都知道，这是逃不掉的。键盘哥住别墅的时候，每逢中央空调有异味，我就知道，TM的老鼠又死里面了。家里毕竟太大了，蚊子苍蝇蟑螂之类的少不了，这个真没什么好办法。

九、安全问题。越是偏远、越是物业不佳、越是别墅越爱招贼，真的很招贼，在小偷眼里别墅不但好偷，业务还他娘贼有钱。。不要以为窗子上装铁栏杆就行，撬棍2秒钟的事，懂的自然懂。

十、没了。。。再说要被别墅业主打死了。。。

有人说，键盘哥你说的太绝对了，我的别墅就没这些问题。确实，我上面说的都是小概率事件，但集合起来，概率就大了不少。更何况，别墅流动性那么差，万一你遇到了这些问题，未来卖都卖不掉，一辈子糟心，所以还是谨慎些为妙。

接着我们说投资的问题

一、有接盘能力的太少。其实呢，别墅虽然总价不低，但大多数也没高上天，也就和市里大平层差不多。但区别在于1000万的郊区别墅，接盘者必然在市区还有同等价值的房产，这是最基本需求，否则太不方便，日子真不好过，换句话说他得有2000万的接盘实力。而1000万的市区大平层，他可能只有这一套房，或者说可能也就持有2套老破小而已。这对接盘能力的要求是完全不一样的。所以曾经有人和键盘哥争论，说江湾城4期业主身价都上亿，因为他们肯定还有其他豪宅，这点键盘哥是不认可的。反正键盘哥这种屌丝的话，是挺愿意用所有房产去换一套市区豪宅的。。

你可以这么理解，有法拉利的肯定有辆奔驰；但有奔驰的，可能只有辆奔驰。。。

二、愿意住别墅的少，主要是距离原因，具体上面已经说过了。

价格永远是由供求决定的，需求端上要求有巨额资产同时愿意住郊区的人才会接盘，这个真的太少了。

目前来看的话，除了个别当初位置偏远，总价较低的别墅，因为版块突然发展而有一定涨幅之外（依然远比不过同区域楼房），其他的别墅都涨幅有限，甚至难以跑赢银行利息。那些贴着本挂牌2年都卖不动的别墅多了去了，甚至某些高品质超级别墅亦是如此。

事实上不仅是别墅有这个问题，超级豪宅都有这个问题。汤臣一品05年开盘价12万，今天二手也就18万（汤臣有2种户型，一种靠江500平，一种在后面400平，后者便宜），十五年涨了50%。。。要是投资的话，屁股都亏掉了。当然买那个房子的，没人在乎这点破钱，都是用来住的。。。。

在南京，超过2000万的房子基本丧失流动性，在北上广红线可以提到3000万。要知道能接盘且愿意接盘二手房的一年才那么几个，除非你的房子是全市排名前几的品质，否则真心卖不动。。。这里也给想投资河西三大顶豪（葛洲坝、海玥万物、金茂府）的人做个提醒。

这个房子，算上装修、利息等等持有成本将近3000万，现在2000万也卖不动。。。

键盘哥，你个臭吊丝，自己买不起别墅就胡说八道！

这位住别墅的朋友请息怒。。。键盘哥在每篇文章里都强调了，这个世界上没有完美的房子。别墅的问题，楼房也有，但不代表别墅就可以忽视这些问题。

汝之蜜糖,彼之砒霜。我见到了太多太多入了别墅坑的朋友，现在住也住不了，卖也卖不掉。或许我的文章会让你很不开心，但我相信，与此同时我拯救了很多个家庭。

在买房上，我一直会帮人指出缺点，你能接受你就买，不能接受就不买。最怕收房了才发现问题。别墅不是投资品，它的低流动性决定了它是消费品。买错了，就真错了，想找人接盘来挽回，太难太难！

键盘哥，如果我想买别墅，怎么样才能风险最小呢？

正如我上面说的，别墅肯定是可以买的，今天因为时间和篇幅问题就先说这么多，如何购买别墅请见下一期《别墅的正确购买姿势》

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