138万能买1栋市区小别墅，你考不考虑？

“老西关有一栋独栋小别墅，总价148万元，您考不考虑？”

“有两个房间，送50平天台，如果有心买价格可谈，138万就有交易了”，中介继续说道。

少年君接到电话后大为震惊，即便是老破小两房，这个价格也不容易找到，更何况是小独栋有天有地。

作为24k纯刚需，少年君心动了，于是，决定跟着中介去一探究竟。

真的，一百万多可以住西关独栋

这套房源，位置大家都很熟悉，位于文昌南路，距离童年回忆上下九商圈不远。

这里距离恒宝广场、广州市荔湾区中医医院、西关正骨医院不到500米，配套没得说，老城区要啥有啥。

房源对口的学校是文昌小学，属于市一级学校，是一所百年老校，口碑还不错。

当然，老城区也有一些弊端，文昌南路为单行线，若车辆随意停放或发生事故，塞车机率大。

不过，房源距离1号线长寿路站和8号线华林寺站大约500米，步行约7分钟可到，地铁出行便捷。

穿过横街窄巷，我们终于来到了目的地。

这套独栋私房是瓷砖外墙，一共有三层，两房一厅一卫，建筑面积约30.05m²，实用面积大概有50m²。

其中，1楼为厨房和餐厅，楼梯下有收纳空间。

2楼、3楼各有1个房间。

另外，”小别墅”自带1个天台花园。

缺点也是只有一个采光面，而且没有客厅，即便在1楼摆放沙发，也没有电视机墙的位置。

不过，私房比商品房要便宜很多，这是吸引买家入手的最大原因。

“这套西关小独栋挺抵买的，业主降价30万，现价138万，首付30万就能入手（评估价略高于售价），余下的还能公积金贷款”，小李说，这套房子出租回报率高，整栋月租可到4500元。

200多万可入手越秀小别墅

可能见少年君没有看中这套房子，并表示愿意增加预算，中介再带看了两套中华广场附近的私房。

一套是中山三路北横街的南向三层小别墅，房产证46.6㎡，实用62㎡。

两厅两房带主套设计，同样也带天台花园，学位是中山三路小学（市一级）。

另一套则是位于不远处的东华西路东庆里，是难得的独门独院单边别墅。

这位业主相当厉害，在螺蛳壳里做了个道场，是硬生生地装修成了3房2卫，还带主套。

建基约32㎡，2层建筑面积60㎡，再赠送20㎡封闭式私家庭院，总实用面积约80㎡，使用率达250%。

值得注意的是，房源每层2.5米高，与普通的住宅要“矮”一点，且第2层部分为斜坡屋顶，略为有逼仄感。

劣势不少，购买前要考虑清楚

在朋友圈搜了一下，目前广州的私房主要分布在老城区，比如越秀、荔湾老西关、海珠滨江西等。

因此，显而易见，地段是独栋私房的最大优势之一。

商业圈、教育、医疗、交通以及各种生活配套，都有不错的表现。

广府气息浓厚，年轻人置换或买房都能与父母保持一碗鸡汤的距离。未来，若是置换，私房业主也无需离开原来的生活圈。

同时，独栋私房有天有地，可改造性强，若能找到内部布局好的，就像在市区内拥有了自己的别墅，幸福感很高。

还有100万多入手荔湾、海珠小独栋，200多万入手越秀小别墅，价格优势明显，出租回报率较高，而且不用交物管费，转售也相对容易。

如果你对文化遗产的兴趣，可以看看几千万一套的老东山的红砖别墅，有浓厚的岭南风情和历史人文底蕴，具有收藏和传世价值，是old money的象征。

但不可忽视，私房有很多明显的劣势。

其一，多数私房开间小，进深长，采光面少。

且相邻房屋也多为私房，若不是单边位置，采光遮挡严重。

房屋内部可能出现暗卫、暗厨、暗房等情况，居住舒适度大打折扣，与新建商品房难以媲美。

其二，私房楼梯可能又陡又窄，且很大几率没阳台设置，晾晒或需上天台，对老人家不友好。

示意图

其三，私房若无独立庭院，私家车需停在外面，目前老城区的车位紧张，对有车一族不友好。

其四，容易存在违建纠纷。连先生就是一个悲催的案例。

连先生在2021年购下荔湾区一栋私房，该楼房不动产权证书上载明屋内建筑面积89平方米，房屋总层数3层。

但此前业主又加建了2层，该楼房目前实高5层。后续在办理房屋过户手续时，连先生被告知因该楼房涉及违建，被房管部门限制交易。

连先生要求解除合同无果后，起诉法院2年后才获得裁判结果，带来一定的麻烦和经济损失。