律了丨对独栋别墅进行大修能否使用专项维修基金？

最近受到一万点伤害 ：

独栋大别野！慕了！

言归正传，将这位客户的问题精简一下，核心内容实际为↓↓↓

Q：对独栋别墅进行大修能否使用专项维修基金？>>>>>洋葱剥皮分析法第一，什么是专项维修基金？

物业专项维修资金（俗称大修基金），是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

由此定义可知，该基金仅能用于物业共有部分的修缮。那么什么是“共有部分”呢？

第二，“共有部分”包含哪些？

现有法律规定对“共有部分”范围的界定较为笼统，因此我们不妨采取反义解释，确定“专有部分”的范围，之后再进行排除法即可。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

很显然，独栋别墅不仅在构造上具有独立性，而且可以排他使用（俺的别墅俺做主 ），更是特定业主所有权指向的客体；因此根据上述规定，独栋别墅的屋顶、外墙等等均应当认定为“专有部分”，而不属于“共用部分”。

结论：对独栋别墅进行大修不可使用专项维修基金❎《住宅专项维修资金管理办法》第十八条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

故独栋别墅发生屋顶漏雨、外墙破损等质量问题时，不能使用专项维修资金进行维修。当然，这不意味着独栋别墅业主所缴存的房屋专项维修资金“打了水漂”！该基金虽不能用于别墅本体部位的维修，但当别墅所在小区的道路、围墙、大门、安防监控系统、消防、绿化及其他共用设施设备发生质量问题时，它便有了用武之地。

值得一提，独栋别墅的亲戚——联排别墅，由于和独栋别墅有着构造上的不同，外观上明显存在非独立的、相互连接的屋顶和外墙，故可认定为法律意义上的“共有部分”，因此，当联排别墅某一业主家的屋顶出现了损坏状况，他有权申请动用专项维修基金对损坏部位进行修缮~

希望也能拥有独栋别墅 ！